Byt na splátky – výhody a nevýhody

V súčasnej dobe banky poskytujú požičky na nákup staršieho bytu alebo bytov v novostavbách, často na základe partnerského programu banky s developerom. Peniaze na bývanie môže záujemca o kúpu bytu získať priamo cez úver od developera. Aký je rozdiel medzi týmito úvermi?

Byt alebo dom na splátky je vybaviť ľahšie, než hypotéku

Viaceré stavebné firmy sa ešte v etape výstavby bytov snažia prilákať zákazníkov, keď ponúkajú úver so zvláštnymi podmienkami. V určitých prípadoch sú tieto alternatívy oveľa výhodnejšie ako hypotéky, pretože bývanie získate v kratšom čase a pri nižších nákladoch. Často sa používajú nie percentuálne úvery, ale splátka úveru.

Uvedenú formu kúpy bytu na splátky  využívajú prakticky všetci developeri. Pokiaľ sa jedná o hypotéku, túto výhradne poskytujú len banky.

Úvery – byt / dom na splátky od developera – sú poskytované na základe odlišných podmienok, s akými je spojená hypotéka, hoci výška akontácie môže byť v oboch prípadoch porovnateľná. Je obvykle pravidlom, že termín splátok na kúpu bytu / domu neprevyšuje 10-ročné obdobie.

Podľa názoru odborníkov vybaviť kúpu bytu / domu na splátky je jednoduchšie na rozdiel od hypotéky. Hypotékazahŕňa dôkladné preverenie platobnej schopnosti (solventnosti) záujemcu, pričom sa berie do úvahy jeho sociálne postavenie, aktuálne pôžičky, ktoré čerpá, náklady na živobytie a ďalšie mesačné platby. Zatiaľ čo v prípade kúpy bytu / domu na splátky sa uplatňuje jednoduchšia procedúra posudzovania. Rovnako aj predkladaných dokumentov zo strany žiadateľa je o čosi menej.

V danej súvislosti je vhodné tiež uviesť, že každý developer má vlastné podmienky zmluvy. Z uvedeného dôvodu je potrebné detailne sa s nimi oboznámiť a prerokovať ich bod po bode, zatiaľ čo hypotekárna zmluva s bankou a jej forma je jednoznačne upravená.

Porovnanie alternatív – byt na splátky versus hypotéka –  a výhody spojené s kúpou na splátky:

• Záujemca (kupujúci bytu / domu) nemusí preukazovať svoju platobnú schopnosť. Developeri nepožadujú od klienta predkladať veľký počet dokumentov, dokonca ani nutnosť ručenia;
• Pri kúpe na splátky nie je potrebné ani dodatočné zabezpečenie, nakoľko kúpený byt / dom je predmetom záložného práva;
• Stavebné firmy a developeri, ktorí vám predajú  byt / dom na splátky, sú obvykle viac lojálni k svojim klientom ako bankoví veritelia. Pri kúpe na splátky nezohráva dôležitú informácia o vašich minulých splátkach úveru (pokiaľ ste v minulosti nejaký úver mali) a nevyžadujú sa potvrdenia potvrdzujúce klientove solventnosť. Navyše niektorí developeri v menšej miere ako banky uplatňujú sankcie za meškanie mesačných splátok úveru.

Nevýhody alternatívy kúpy – byt / dom na splátky:

• V prípade, že sa zmluvné strany – developer a záujemca – dohodnú na klasickom predaji / kúpe bytu, môže to viesť k problémom s vlastníctvom bytu, ak záujemca je zapísaný v katastri nehnuteľností ako jeho vlastník, hoci zaplatil developerovi len jeho časť a nespláca splátky dohodnuté zmluvou. Ak nastanú tieto skutočnosti, proces obnovenia vlastníckych práv k bytu zo strany developera je časovo veľmi náročný;
• iné negatívum: ak záujemca nie je ešte zapísaný na liste vlastníctva bytu a developer skončí v konkurze, resp. rozostavaný objekt, v ktorom sa nachádza byt nedokončí, môže to viesť aj k tomu, že záujemca príde o svoje finančné prostriedky.

Čomu venovať zvýšenú pozornosť pri rokovaní o podmienkach zmluvy kúpy bytu na splátky

Je viac-menej pravdepodobné, že pri dojednávaní podmienok zmluvy o kúpe bytu na splátky zákazníkovi bude navrhnuté podpísať ustanovenia obmedzujúce scudzenie, predaj, prenájom alebo zriadenie vecného bremena, resp. stavebných úprav / rekonštrukcie v bytu až do momentu úplného splatenia úverových nákladov. V tejto súvislosti poznamenávame, že prax developerov je rôzna a všetky ustanovenia zmluvy vám nemusia byť zrozumiteľné a môžu pre záujemcu predstavovať isté riziko.

V záujme eliminácie uvedených rizík je účelné, aby v zmluve boli jasne stanové termíny a výška splátok. Mnohé starosti vám pomôže vyriešiť právnická firma s dostatočnými skúsenosťami v danej oblasti. Ide predsa o váš spoľahlivo zaistený domov a vaše dobre zhodnotené peniaze na bývanie.

Oneskorenie s termínom splátok a z neho vyplývajúce dopady 

Keďže nič nie je zadarmo, tak aj v prípade oneskorených splátok treba počítať so sankciami uplatnenými zo strany developerských spoločností, rovnako ako  aj bánk. Pokiaľ sa jedná o prvé omeškanie splátky developer to môže tolerovať, ale pri opakovanom porušovaní zmluvných a platobných podmienok, vám s najväčšou pravdepodobnosťou uloží pokutu za každý deň, resp. mesiac omeškania. Vzhľadom na stále pokračujúcu finančnú krízu sa developeri v zmluve poistia aj klauzulou, ktorá im umožní zmluvu s nezodpovedným klientom vzťah zrušiť. Ide predovšetkým omeškanie splátok za dlhšie obdobie a je na posúdení developera, aké dlhé obdobie a príčiny sú pre neho ešte akceptovateľné a v rámci zdravého rizika.

Podčiarknuté a spočítané: kúpa bytu / domu splátky od developerov je určená hlavne kupujúcim, ktorí sú schopní uhradiť prvú, pomerne vysokú, splátku. Nakoľko mesačné splátky sú tiež vysoké, túto alternatívu pravdepodobne využijú hlavne ľudia s dostatočne vysokými príjmami.

Hypotéka je vhodnejšia pre menej solventných klientov, avšak preplatok s ňou spojený je vyšší ako v prípade kúpy na splátky.